Jaarlijkse huuraanpassing

Ieder jaar passen we per 1 juli de huurprijs aan.

Huurbeleid
Hoeveel huur u moet betalen, hangt af van de kwaliteit van uw woning of kamer. We kijken onder andere naar hoe groot uw huis is, of het op een gewilde plek staat en hoe energiezuinig het is. Voor vergelijkbare woningen zijn de huren op termijn even hoog.

Hoe berekenen wij de huur van een sociale huurwoning?
Om de huurprijs vast te stellen, gebruiken we het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit is een landelijk puntensysteem om te berekenen wat een huurwoning mag kosten. Betaalbaar wonen vinden we belangrijk. Daarom geven wij hier standaard een korting op van 28,5%. Daarnaast kijken we ook naar de WOZ-waarde en het energielabel van uw woning. Zo berekenen we wat wij maximaal voor uw woning willen vragen. Voor meer informatie klik hier

Hoe berekenen wij de huur van een studentenkamer?
We kijken onder andere naar hoe groot de woning of kamer is en of deze op een gewilde locatie ligt. Ook telt mee of u voorzieningen (b.v. badkamer, keuken, toilet) deelt met anderen. Voor meer informatie klik hier

Huurverhoging
Is uw huur lager dan het maximumbedrag dat wij willen vragen? Dan gaat uw huur ieder jaar omhoog, totdat dit bedrag is bereikt. De regering bepaalt hoeveel uw huur maximaal per jaar mag stijgen. Voor 2020 is dat 5,1% voor zelfstandige huurwoningen en 4,1% voor onzelfstandige woningen.

Uitzonderingen
Woningen in de vrije sector, bedrijfspanden, garages en parkeerplaatsen vallen niet onder het huurbeleid.

Wanneer krijgt u bericht?
Vóór 1 mei 2020 ontvangt u een brief waarin staat wat uw nieuwe huurprijs per 1 juli 2020 wordt.

Jaarlijkse huuraanpassing

Klopt het dat de Energieprestatie Vergoeding (EPV) ook is verhoogd met de huurverhoging?

Ja, dit klopt. Het is wettelijk geregeld dat de EPV jaarlijks verhoogd mag worden. De verhoging van de EPV per 1 juli 2020 bedraagt 2,6%.

Waarom is de huurprijs van woningen in het complex 'Hete Kolen' niet hoger dan € 432,51?

Het complex ‘Hete Kolen‘ is een aantal jaren geleden speciaal voor jongeren en studenten gebouwd. De woningen in dit complex willen wij beschikbaar houden voor deze doelgroep. Jongeren/studenten onder de 23 jaar kunnen nog in aanmerking komen voor huurtoeslag als de huurprijs niet hoger is dan € 432,51 (prijspeil 2020).

Waarom is er een nieuw huurbeleid voor studentenwoningen?

Twee jaar geleden hebben we nieuw huurbeleid voor zelfstandige woningen/kamers ingevoerd.
Met de huurdersorganisatie GROBOS is toen de afspraak gemaakt dat Lefier ook nieuw huurbeleid voor onzelfstandige kamers zou opstellen. Doordat er twee jaar geleden scheefheid in huurprijzen is ontstaan tussen de zelfstandige en onzelfstandige kamers en het niet haalbaar was om dit recht te trekken door alleen huurbeleid voor onzelfstandige kamers te ontwikkelen, is er voor gekozen om een apart huurbeleid voor de studentenkamers van Lefier op te stellen. 

Kijk bij de vraag "Hoe berekenen we de huurprijs van een studentenwoning?" hoe we de huurprijs berekenen. 

Waarom verhoogt Lefier de huren in Coronatijd?

Ieder jaar passen we per 1 juli de huurprijs aan. Eind april heeft u als huurder bericht gekregen over de aanpassing voor dit jaar. 

Voor ons als corporatie was het een lastig besluit om de huuraanpassing dit jaar door te voeren. We weten dat er huurders zijn die te maken krijgen met minder inkomen door de Coronacrisis. En dat die huurders moeite kunnen krijgen met het betalen van de huur. Deze huurders helpen we. Samen met de huurder zoeken we naar de oplossing die het best past.

Tegelijk weten we ook dat niet alle huurders in de financiële problemen komen door de coronacrisis. Voor huurders met een stabiel inkomen (door werk, (AOW-)uitkering of pensioen) verandert er niet veel. Ook als een huurder huurtoeslag ontvangt, verandert er niets. We maken ons wel zorgen om de groep huurders die door de coronacrisis plotseling minder inkomen heeft. We kiezen daarom voor maatwerk voor die huurders die nu het hardst getroffen worden door de coronacrisis, niet voor een algemene regel.

We hebben overwogen om de huuraanpassing dit jaar uit te stellen. Toch hebben we daar niet voor gekozen. We willen blijven werken aan comfortabele en betaalbare huizen, nu en in de toekomst. De huurinkomsten hebben we nodig om onze huizen energiezuiniger te maken, te renoveren en te onderhouden. Maar ook voor nieuwbouw en leefbaarheid. Dat hebben we afgesproken met onze huurdersorganisaties en gemeenten. Blijven investeren betekent óók dat we de economie draaiende houden. En daar hebben we allemaal baat bij.

Heeft u door de Coronacrisis problemen om de huur te betalen? Laat het ons zo snel mogelijk weten. Wij kunnen samen met u naar een oplossing zoeken.

Hoe berekenen we de huurprijs van een studentenwoning?

Bij Lefier wordt de prijs van studentenwoningen bepaald door de kwaliteit ervan. We kijken onder andere naar hoe groot je kamer is, of deze op een gewilde locatie ligt en of je voorzieningen (b.v. badkamer, keuken, toilet) deelt met anderen.  

Woningwaarderingsstelsel (WWS) 
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is een landelijk puntensysteem. Hoe meer punten een woonruimte heeft, hoe meer huur gevraagd mag worden. Een woonruimte krijgt bijvoorbeeld punten voor het aantal vierkante meters. Alle punten samen bepalen hoeveel huur Lefier maximaal mag vragen.  

Locatie 
De locatie waar je woont geeft een korting op de maximale huur:  

  • In de binnenstad van Groningen: - 0% 
  • Binnen de ringweg van Groningen, niet in de binnenstad: - 5 % 
  • Buiten de ringweg van Groningen: - 10% 

Voorzieningen 
Deel je voorzieningen? Dan geldt een korting:  

  • Met maximaal 5 medebewoners: - 5% 
  • Met 6 t/m 8 medebewoners: - 10% 
  • Met 9 of meer medebewoners: - 15% 

Woon je in een gebouw met zowel zelfstandige als onzelfstandige kamers? Of woon je in het complex 'Hete Kolen'? Dan is de huur nooit hoger dan €432,51 (prijspeil 2020). Woon je in een gebouw met alleen zelfstandige kamers? Dan kan de huur hoger zijn.  

Twee jaar geleden is mijn huur verlaagd en dit jaar weer verhoogd, hoe kan dat?

Sociale huurwoningen
In 2018 heeft Lefier een nieuw huurbeleid ingevoerd. In dit huurbeleid wordt de huurprijs bepaald door de kwaliteit van de woning. Voor iedere woning hebben we vastgesteld welke huur we maximaal voor de woning willen vragen. Dat noemen we streefhuur. Daarbij kijken wij naar het Woningwaarderingsstelsel (WWS), het energielabel en de WOZ-waarde.

De streefhuur wordt jaarlijks aangepast aan de inflatie. Maar ook aan eventuele wijzigingen in de WWS-punten, WOZ-waarde of het energielabel. Hierdoor kan het zijn dat uw streefhuur ten opzichte van vorig jaar is gestegen. Daarom krijgt u dit jaar een huurverhoging.

Kamers
Twee jaar geleden zijn de zelfstandige kamers meegenomen in het nieuwe huurbeleid van de zelfstandige huurwoningen. Hierdoor is er scheefheid ontstaan tussen de zelfstandige en onzelfstandige kamers, die bestemd zijn voor de doelgroep studenten. Een zelfstandige kamer van 30 m2 in het centrum van Groningen was daardoor bijvoorbeeld € 100,- goedkoper dan een onzelfstandige kamer van dezelfde grootte en in hetzelfde complex. Dat vonden wij niet wenselijk. Daarom heeft Lefier samen met huurdersorganisatie GROBOS eigen huurbeleid voor haar studentenkamers opgesteld en worden de huurprijzen van de zelfstandige kamers weer verhoogd bij de jaarlijkse huurverhoging of wanneer de kamer opnieuw wordt verhuurd.

Wat is het maximale huurverhogingspercentage?

De regering bepaalt hoeveel uw huur maximaal per jaar mag stijgen. In 2020 is dat 5,1% voor zelfstandige sociale huurwoningen. Dit percentage bestaat uit 2,6% inflatie plus 2,5% maximale huurverhoging. 

De maximale huurverhoging voor onzelfstandige woningen is 4,1%. Dit percentage bestaat uit 2,6% inflatie en 1,5%  maximale huurverhoging. 

Mijn huurprijs is hoger dan de streefhuur die vorig jaar in mijn brief stond, hoe kan dat?

Wij hebben bepaald wat wij maximaal voor uw woning willen vragen. Dat noemen we de streefhuur. De streefhuur wordt jaarlijks aangepast aan de inflatie. Maar ook aan wijzigingen in de WWS-punten (woningwaarderingstelsel), WOZ-waarde of het energielabel. Hierdoor kan uw streefhuur anders zijn dan het jaar ervoor.

Hoe kan het dat mijn buren een ander huurverhogingspercentage hebben?

Wij hebben bepaald wat wij maximaal voor uw woning willen vragen. Dat noemen we de streefhuur. De huur wordt jaarlijks verhoogd tot deze streefhuur is bereikt. Hebben de buren de streefhuur al hebben bereikt, maar u nog niet? Dan krijgt u een ander huurverhogingspercentage.

Het kan ook zijn dat u een andere streefhuur heeft. Om de streefhuur te berekenen kijken we naar de WWS-punten (woningwaarderingstelsel), WOZ-waarde en energielabel. Dit kan per woning verschillen.

In de brief staat dat jullie de WOZ-waarde 2019 gebruiken. Maar de WOZ-waarde 2020 is toch al bekend?

De voorbereidingen van de jaarlijkse huuraanpassingen beginnen al in maart. Op dat moment hadden veel van onze gemeente nog niet de WOZ-beschikking naar Lefier gestuurd. We hebben er daardoor voor gekozen om dit jaar de WOZ-waardes van 2019 aan te houden.

Ik heb bezwaar gemaakt, welke huur moet ik nu betalen?

Heeft u een schriftelijk bezwaar bij ons ingediend? Dan kunt u ervoor kiezen om eerst het oude huurbedrag te blijven betalen. 
Maar als Lefier in het gelijk wordt gesteld, moet u de huurverhoging wel met terugwerkende kracht betalen.

U kunt er ook voor kiezen om voorlopig wel de nieuwe huurprijs te betalen. Wordt u in het gelijk gesteld? Dan krijgt u het teveel betaalde geld met terugwerkende kracht terug.

Ik krijg geen huurverhoging, maar toch moet ik maandelijks een hoger huurbedrag betalen. Hoe kan dat?

Het kan zijn dat het maandbedrag van uw servicekosten wel omhoog is gegaan. Dit kunt u zien op uw specificatie die u bij de huuraanzegging heeft gekregen.

Ik huur een (on)zelfstandige studentenwoning van Lefier. Geldt het huurbeleid ook voor mij?

Voor (on)zelfstandige studentenwoningen hebben we per 1 juli 2020 een afzonderlijk huurbeleid. De huurprijs voor kamers wordt op een andere manier bepaald dan sociale huurwoningen. Lees hier meer over hoe wij de huurprijs van studentenwoningen berekenen.

De huur mag 1 keer per jaar verhoogd worden. Bij mij wordt de huur nu voor de 2e keer dit jaar verhoogd. Hoe kan dit?

Normaal gesproken mogen wij 1 keer per jaar de huur verhogen. In de onderstaande 3 situaties mogen we afwijken van deze regel:

Uitstel huurverhoging: vorige huurverhoging is meer dan 12 maanden geleden
Is de periode tussen 2 huurverhogingen meer dan 12 maanden geweest? Bijvoorbeeld door uitstel? Dan mogen we dat in het jaar erop rechtzetten. U krijgt dan toch 2 huurverhogingen in 24 maanden.

Huurverhoging bij woningverbetering (renovatie)
Is uw woning verbeterd? Dan is uw huur daarna mogelijk omhoog gegaan. Deze huurprijswijziging staat los van de jaarlijkse huurverhoging. De verhuurder mag 1 keer per 12 maanden de huur aanpassen zonder extra diensten. In een verbeterproject hebben wij een dienst/verbetering geleverd, met een huurverhoging.

Huurverhoging in 1e jaar huurcontract
In het 1e jaar van het huurcontract mogen wij binnen 12 maanden een huurverhoging voorstellen. Daarna moet er 12 maanden tussen zitten tot de volgende huurverhoging.

Wat is de maximaal redelijke huur van mijn woning?

De maximaal redelijke huur is de huurprijs die Lefier maximaal mag vragen voor uw woning. Omdat wij staan voor betaalbaar wonen, geven wij standaard een korting van 28,5% op deze maximaal redelijke huur. 

De maximale huur is gebaseerd op het aantal punten voor uw woning op basis van het WWS (Woningwaarderingsstelsel). Hoe het aantal punten van uw woning is opgebouwd kunt u eenvoudig zien in uw Mijn Lefier account. U kunt hier inloggen.

Nog geen account? Klik hier om uw account te activeren. Het enige dat u nodig hebt is een e-mailadres en de laatste 5 cijfers van uw bankrekeningnummer dat u gebruikt om uw huur te betalen.

Het complex waarin ik woon wordt gerenoveerd of wordt binnenkort gesloopt. Krijg ik nu toch een huurverhoging?

Als wij bij woningen een verbeterproject uitvoeren, verhogen we de kale huur niet op 1 juli. Zodra de verbetering klaar is, gaat de huur alsnog omhoog.

Wordt uw woning gesloopt en heeft u hierover een sloopaanzeggingsbrief gekregen? Dan gaat uw huur niet omhoog. 

Uw servicekosten kunnen wel veranderen. 

Als ik via automatisch incasso of AcceptEmail betaal, past Lefier dan de huurprijs aan?

Betaalt u via automatische incasso?
Dan wordt het nieuwe huurbedrag maandelijks op de afgesproken datum van uw rekeningnummer afgeschreven.

Betaalt u via AcceptEmail?
Ook dan passen wij het huurbedrag voor u aan en ontvangt u vanaf 1 juli 2020 een AcceptEmail met het nieuwe huurbedrag.

Maakt u de huur over via uw bank?
Wijzig dan zelf het huurbedrag per 1 juli 2020.

In mijn brief wordt gesproken over een energie-index, maar op de website staat dat de huurprijs berekend wordt met een energielabel. Hoe zit dit?

Het kan zijn dat uw woning een energie-index heeft in plaats van een label. In het huurbeleid rekenen we echter met labels. De indexcijfers rekenen we daarom terug naar labels. In deze tabel ziet u hoe dat werkt.

Ik heb geen brief ontvangen over de jaarlijkse huuraanpassing, hoe kan dit?

Dat is vervelend. U kunt contact opnemen met Lefier via 088 2033000.

Ik heb een bezwaarbrief over de huurverhoging gestuurd. Wanneer krijg ik antwoord?

U krijgt binnen 3 werkdagen bericht van ons. Als wij nog geen inhoudelijk antwoord hebben, krijgt u eerst een ontvangstbevestiging. Daarna krijgt u zo snel mogelijk antwoord. 

Hoe kan ik bezwaar maken tegen huurverhoging?

Sociale huurwoningen
Heeft u een sociale huurwoning en bent u het niet eens met de huurverhoging? Dan kunt u een bezwaarschrift indienen bij Lefier. Gebruik hiervoor het formulier 'Bezwaarschrift huurverhoging'. Dit formulier kunt u downloaden van de website van de Huurcommissie: (www.huurcommissie.nl). U moet het formulier voor de ingangsdatum van de huurverhoging inleveren. Gaat een huurverhoging in op 1 juli, dan moet u het formulier dus vóór 1 juli inleveren. Wij sturen het voorstel met de huurverhoging minstens twee maanden van tevoren naar u toe. U heeft dus acht weken de tijd om het formulier in te leveren. Bent u te laat, dan kunt u geen bezwaar meer maken. Wordt uw bezwaar ongegrond verklaard? Dan brengt de huurcommissie €25,- in rekening.

In de volgende gevallen kunt u bezwaar maken tegen huurverhoging:

  • De huurverhoging bedraagt meer dan de maximale huurverhoging (5,1% bij zelfstandige woningen of 4,1% bij onzelfstandige woningen).
  • De huur komt door de verhoging boven de maximale huurprijs volgens het puntensysteem te liggen.
  • In het voorstel voor huurverhoging staan fouten. Bijvoorbeeld een verkeerde ingangsdatum of huurprijs.
  • U heeft het voorstel niet voor 1 mei ontvangen.
  • De Huurcommissie heeft de huur tijdelijk verlaagd wegens ernstige onderhoudsgebreken en de gebreken zijn nog niet verholpen.

Als u achterstallig onderhoud heeft
U kunt geen bezwaar maken tegen het voorstel tot huurverhoging op grond van achterstallig onderhoud. Wel kunt u de Huurcommissie vragen de huurprijs tijdelijk te verlagen vanwege onderhoudsgebreken met het formulier op www.huurcommissie.nl.

Uitslag
Per direct verstuurt de Huurcommissie uitspraken niet langer per post, maar via de e-mail aan huurders en verhuurders. Zij gebruiken daarvoor de e-mailadressen die al bekend en gebruikt zijn gedurende de behandeling van het verzoek. Als er geen e-mailadres bekend is, dan versturen zij de uitspraak per post.

Vrije sector, bedrijfspanden, garages, parkeerplaatsen, etc.
Voor deze categorie gelden andere regels voor de huurverhoging. Meer informatie vindt u op de website van de Rijksoverheid.

Worden de servicekosten ook aangepast bij de jaarlijkse huurverhoging?

 Ja. Als u naast uw huur servicekosten betaalt, passen we deze ook aan. Servicekosten betaalt u iedere maand vooruit. We proberen dit maandbedrag zo goed mogelijk af te stemmen op de werkelijke kosten. Eén keer per jaar wordt het bedrag dat u heeft betaald verrekend met de werkelijke kosten. Het kan zijn dat het maandbedrag te hoog of te laag is geweest. Dan passen we het maandbedrag aan. In de bijlage bij de brief over de huuraanpassing ziet u hoeveel servicekosten u gaat betalen en waarvoor. 

Moet ik het nieuwe huurbedrag zelf doorgeven aan de Belastingdienst?

Lefier heeft de nieuwe huurprijzen doorgegeven aan de Belastingdienst. De Belastingdienst verwerkt deze nieuwe huurprijzen in hun systeem.

Krijgt u huurtoeslag? De Belastingdienst past deze met ingang van 1 juli aan.

Via de website www.toeslagen.nl kunt u controleren of de kale huurprijs en andere gegevens correct zijn. Twijfelt u of u in aanmerking komt voor huurtoeslag? Bel dan met de Belastingtelefoon: 0800 0543.

(Eind mei zijn de nieuwe gegevens bekend bij de Belastingdienst.) 

Waarom geldt het huurbeleid van Lefier nu pas in Midden-Groningen?

In ons huurbeleid staat hoe we de huurprijs van onze woningen berekenen. In 2018 heeft Lefier een nieuw huurbeleid ingevoerd in alle gemeenten, behalve Midden-Groningen. De gemeente had nog geen Woonvisie. Die gebruiken wij om te bepalen hoeveel betaalbare woningen in de toekomst nodig zijn. Deze Woonvisie is nu klaar. Het nieuwe huurbeleid geldt vanaf 1 juli 2020 ook in Midden-Groningen. Komt er vanaf 1 juli een woning leeg? Dan krijgt deze de huurprijs volgens het nieuwe huurbeleid. 

Hoe berekenen wij de huurprijs van een woning?

De huurprijs is opgebouwd uit 3 onderdelen:

  1. Het Woningwaarderingsstelsel (WWS). U woning krijgt een aantal punten. Hoe meer kwaliteit, hoe meer punten (oppervlakte, aantal kamers). Op basis van het aantal punten mag Lefier volgens de wet een bepaalde maximale huur vragen. Dit noemen we de maximaal redelijke huurprijs. Deze huurprijs vragen we niet. We vragen 71,5% van de maximale huur. Dit is ons basispercentage.  (U kunt uw punten narekenen op huurcommissie.nl.)
  2. Energielabel. Als u veel energielasten betaalt, omdat uw huis nog niet goed geïsoleerd is, dan krijgt u korting op de huurprijs. Heeft uw huis een EFG-label, dan gaat er 5% van het basispercentage af. Heeft uw huis een CD-label, dan gaat er 2,5% af. Is uw huis goed geïsoleerd en heeft het een AB-label, dan gaat er niets van het percentage af. In dat laatste geval heeft u een lage energierekening. (Energielabels kunt u nakijken op zoekuwenergielabel.nl.)
  3. Marktwaarde. Ligt uw woning op een hele mooie, gewilde plek of heeft deze veel kwaliteit? Dan betaalt u daarvoor iets extra's. We bepalen dat aan de hand van de door de gemeente vastgesteld WOZ-waarde. Ligt de WOZ-waarde van uw huis boven de € 162.500, dan komt er 5% op het basispercentage. Ligt de WOZ-waarde tussen de € 97.500 en € 162.500, dan komt er 2,5% bij op. Ligt de WOZ-waarde lager dan € 97.500, dan komt er niets bij op. (De WOZ-waarde van uw huis is bepaald door de gemeente en kunt u bekijken op wozwaardeloket.nl.) Let op: de bedragen / grenzen worden jaarlijks aangepast. 


Het overzicht van de WWS punten, het energielabel en de WOZ-waarde kunt u eenvoudig zien in uw Mijn Lefier account. U kunt hier inloggen. Nog geen account? Klik hier om uw account te activeren. Het enige dat u nodig hebt is een e-mailadres en de laatste 5 cijfers van uw bankrekeningnummer dat u gebruikt om uw huur te betalen.